Vine o noua Criza imobiliara, Domnule Agent?

Foarte des primim astfel de întrebări:

Vine o noua Criza imobiliara, Domnule Agent?

Ei bine, răspunsul la aceasta întrebare, are mai multe componente, ce îl influențează direct și indirect…

In fiecare zi, adunam, din piața, informații diverse, calde, din surse exacte sau inexacte, deseori contradictorii, uneori chiar împotriva logicii, și încercăm sa le interpretam cat mai corect, bazându-ne pe experiența noastră de imobiliare, care include și Criza imobiliara din 2008-2009.

După cum știm, preturile imobilelor cresc de câțiva ani, justificat sau nejustificat, dar asta vom detalia in următoarele rânduri, cert este ca preturile își continua creșterea de 5-10% pe an. Pana când? Vom vedea…

Creșterea preturilor, poate fi justificată pentru imobilele noi, prin creșterea constantă a costului fiecărui „ingredient”:

• prețul terenurilor
• prețul materialelor de construcție
• prețul combustibililor
• prețul energiei electrice / gazelor naturale
• mana de lucru calificată / necalificată
• prețul diverselor acte
• dobânzi bancare
• curs valutar
• etc

iar aceste creșteri, pot fi intuite cu ușurință de către orice cumpărător, ce are minime cunoștințe de matematica, fie ca aceste creșteri ale preturilor locuințelor, ii sunt convenabile sau nu.

In schimb, creșterea prețurilor terenurilor, nu poate fi justificată întotdeauna.

Creștere Justificată – Este perfect justificată creșterea prețului atunci când, proprietarul are un teren cu niște indici urbanistici obișnuiți, și investește sume considerabile, în proiect, PUZ, PUD, Autorizație de Construire, etc, și astfel actualizează și uneori chiar îmbunătățește indicii terenului, eventual reduce, pentru investitori, timpul de la achiziția terenului și pana la începerea efectiva a construcției. Aceste sume investite, trebuie recuperate de către Proprietar.

Creștere Nejustificată – Este o mare greșeală, pe care, din păcate, multi vânzători / proprietari de terenuri o fac , atunci când stabilesc preturile acestora, pentru ca nu se bazează pe utilitatea acelui teren, ci doar pe niște speculații din piață, sau de cele mai multe ori pe zvonuri sau informații neverificate. Mai exact, dacă un proprietar, a auzit de la un vecin (fără nicio pregătire in domeniu), ca cineva ar fi vândut in zona cu X Euro / mp, sau dacă a văzut pe un site de anunțuri, un teren din aceeași zona, listat la un anumit preț, atunci considera ca acela este prețul corect, eventual adaugă și 10-20% peste cei X Euro, pentru ca „a mai trecut ceva timp de când a vândut vecinul”.

Prețul Corect al unui Teren – Ca in orice afacere, in imobiliare, terenul reprezinta materia prima. Prețul unui teren, trebuie sa reflecte utilitatea lui, localizarea sa, indicii urbanistici, numărul de etaje, incidenta prețului in mp construit, prețul de vânzare a locuințelor in zona, și multe alte informații de piața, tehnice sau comerciale, drept urmare, stabilirea prețului de vânzare, este de preferat sa fie făcută de către un profesionist in imobiliare:

• utilitatea unui teren – dacă un teren costa 1 Milion de Euro, este important dacă pe acesta se poate construi doar 1 casa, sau se pot construi 10 case, dacă se poate construi un bloc cu 10 apartamente sau un bloc cu 100;
• localizarea unui teren – in cazul in care, terenul este situat într-o zona foarte căutată (de către clienții pentru apartamente), atunci prețul acestuia va fi mai mare, iar incidenta terenului, in investiția finala, poate fi susținută prin vânzarea locuințelor, la un preț superior;
• indicii urbanistici ai unui teren – sunt căutate acele terenuri care permit maximizarea investiției, motiv pentru care indicii urbanistici sunt esențiali, de aceea terenurile sunt mai scumpe atunci când permit construirea unui numai mai mare de metri pătrați.
• incidenta prețului terenului – pentru ca prețul de achiziție se reflecta in prețul fiecărui metru pătrat construit, exista noțiunea de Euro / CUT (Coeficient de Utilizare a Terenului), și evident, cu cat plătim mai putini Euro / CUT, cu atât și costul final al fiecărui metru pătrat construit va fi mai mic;
• prețul locuințelor in zonă – după cum am spus, costurile pentru realizarea unei locuințe, sunt compuse din materiale, mana de lucru, acte, combustibili, etc, etc, dar nu in ultimul rand costul terenului, prin urmare, dacă un teren este scump, trebuie sa fie justificat și prin prețul mare de vânzare a locuințelor in zona și evident ca prețul trebuie sa fie stabilit pe baza unui calcul economic, ancorat in realitatea imobiliara a zonei;

Terenuri cu PUZ – In medie, durata unui PUZ, este de 12 pana la 24 de luni, și in cazuri excepționale, poate sa depășească 24 de luni, timp care presupune blocarea multor resurse din partea investitorului (bani, oameni), timp in care acel teren va genera doar costuri.

Terenuri cu PUD – In ultima perioada, și din ce in ce mai des, Primăriile solicita realizarea unei documentații PUD (care presupune o consultare publica), mai ales pentru proiectele rezidențiale, atât pentru a reglementa retrageri și indicatori urbanistici, dar și pentru ca vor sa fie acoperite de eventuale contestații, venite din partea vecinilor acestor proiecte, vecini care, fără a avea o justificare sau un temei legal, pur și simplu „nu vor sa apară o noua construcție lângă blocul, casa, vila lor„.

Terenuri cu Autorizație de Construire – Pentru mai multa siguranță, investitorii, mai ales cei străini, aleg terenurile cu Autorizație de Construire, pentru începerea unui proiect imobiliar in Romania. Aceștia prefera sa își asume preturi de achiziție, cu 25-30% mai mari, dar sa evite birocrația, blocarea actelor, sau alte situații in care nu pot folosi terenul temporar sau chiar definitiv (terenul este traversat de o conducta sau un cablu, sunt restricții aviatice, se lucrează la un proiect de interes public, ce are legătură cu acel teren, etc, etc).

Terenuri pentru Asociere / Joint-Venture – O soluție alternativa pentru proprietarii de terenuri și pentru constructori, este asocierea,o soluție deja clasica in tarile cu mai multă experiență in dezvoltare imobiliară. Proprietarul vine cu terenul, Constructoru vine cu toată logistica, experiența și investiția, iar in acest mod, proprietarul terenului primește la sfârșit o parte din imobilul construit (un număr de apartamente sau un număr de metri pătrați, aprox. 15-20% din total), suprafață construită ce trebuie sa acopere prețul corect, de piață, pentru teren, eventual și un profit, iar constructorul  primește restul suprafeței, și își acoperă costurile cu construcția și evident un profit. Win-Win!

In concluzie, in opinia noastră, o criza imobiliară similara cu cea din 2008 – 2009, nu va veni in 2019 sau 2020, însă o corecție / ajustare / aliniere a pieței imobiliare din Romania, este posibila, mai ales pe fondul creșterii gradului de îndatorare, creșterii dobânzilor, încetinirii creditării pentru achiziția de locuințe, care de fapt asigura cash-flow-ul și alimenta dezvoltatorii cu fondurile necesare, pentru continuarea activității, și pentru noi dezvoltări imobiliare.

Este foarte posibil sa apară situații in care dezvoltatorii sa aibă stocuri de apartamente și pentru a nu vinde in pierdere, sa recurgă la metode alternative de valorificare, asa cum se întâmplă in perioadele in care creditarea este insuficientă pentru nevoile pieței: Rate La Dezvoltator, Buy-Back imobiliar, închirierea apartamentelor pana la noi modificări in piața, etc.

DANIEL NELU

20-OCT-2018